合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议黄潜望热点新闻-

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来源:小易论楼市      

合肥蜀山区和高新区在地理位置上临近,位于合肥西部,是房产交易的热门区域。这里有大量高收入人群,分布的也基本都是合肥相对高端且低污染的产业,同时还有大蜀山这个得天独厚的环境条件,实属合肥西贵之地。

我统计了合肥链家2017年全年的成交情况,全市共成交3069套二手房,蜀山区和高新区共成交665套二手房,占比21.7%,其中蜀山区成交432套,高新区233套。

前三季度两区成交487套,第四季度增加178套,增幅36.6%。其中蜀山区增加111套,增幅34.6%;高新区增加67套,增幅40.4%。

鉴于整体样本数偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评。以长江路、黄山路和西二环路为界,我将两个区域分为四个部分,分别是:

1、黄潜望板块。具体范围为:黄山路以南,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为:长江路以北,西二环路以西,南淝河以南。

4、二环路西板块。具体范围为:合肥高新技术产业开发区,及长江路以北、西二环路以西。

本篇分析涉及的数据为2017年全年,上篇关于蜀山区和高新区的分析文章为2017年1月-9月的数据,具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。

关于政务区和滨湖区的分析,请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》,《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》,《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》。

黄潜望板块

黄潜望板块共成交192套二手房,这个数量比2017年前三季度增加46套,增幅31.5%,低于平均值。板块平均成交价格为17126元/平米,较前三季度(16873元/平米)上涨253元/平米,涨幅1.5%。议价空间有所降低,成交周期有所扩大。

黄潜望板块是蜀山区成交最旺盛的区域,几乎占了总成交的接近一半。其中成交量最大的几个小区是信旺华府骏苑,金大地1912,万科金色名郡,安粮城市广场。

信旺华府骏苑不论是住宅还是公寓,成交均价都比前三个季度都有所上涨。该小区位置在黄潜望板块基本上是最好的,但是成交价格却是最低的,主要还是小区物业和质量比较差。但充分说明,合肥没有不好卖的房子,只有不好卖的价格,只要便宜,再差的房子都卖的出去。

金大地1912小区位于黄山路比较热门的区域,它的公寓比较热销,价格也较之前上涨了不少。小公寓面积在40平米左右,总价大概在80w上下,门槛非常低,又是次新房,很多单价已经2w+,直逼政务区。

万科金色名郡成交量较上次翻了一倍多,成交均价从20316元/平米涨至20735元/平米,涨幅2.1%。万科的盘子在黄潜望板块依旧很有号召力,我看了一下,清一色80-90平米左右的小三房,热销还是与其物业和产品定位有很大关系。

目前该区域唯一的在售新房是南七里,备案价格19795元/平米,跟黄潜望的其他一些二手房小区实际成交价格相比,也非常具有优势,这也是目前该小区热销的原因。

我注意到,华地公馆、学府名都和光明世家这几个小区,房价被炒得很高,我估计很大程度上因为距离50中新校望岳校区比较近的缘故。我之前文章里讲过该学区前身是宁溪学校,成绩非常一般,如今看来几个小区没什么成交,处于有价无市。

50中东校望江路校区,前身是67中和69中,跟西园新村的50中东校本校区,完全是两码事。67中和69中之前成绩非常差,50中东校望江路校区远远不能跟50中东校本校区相提并论(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。

长潜黄板块

长潜黄板块共成交81套二手房,这个数量比2017年前三季度增加15套,增幅22.7%,远低于平均值。板块平均成交价格为17549元/平米,较前三季度(17495元/平米)上涨54元/平米。议价空间和成交周期都有所扩大。

大溪地依旧是该区域的成交热门小区,成交量33套,占整个板块的40%。大溪地前几期质量都不错,后面六期就差了很多,前段时间居然出现外墙涂料脱落差点砸伤行人的情况。因此我们看到前面几期价格要高过六期。

从学区房成交量上来看,50中西校的安居苑小区,成交均价突破2.1w,较上次有了比较大的涨幅。50中东校的西园新村小学,成交均价也在1.9w+,较上次也有不少提高。三月份是学区房的成交旺季,预计这两个小区成交价格会再破新高。

合作化路中学今年将启动招生,预计原来属于50中西校的部分小区,学区可能面临重新划分,由于该学校紧邻通和易居而建,受学区划分影响最大可能就是这个小区。有消息称合作化路中学可能作为50中西校的一个分校招生,其办学模式决定了未来该校的学区质量。

长江路北板块

长江路北板块共成交103套二手房,板块平均成交价格为14883元/平米,较前三季度(15085元/平米)下跌202元/平米,跌幅1.4%。议价空间和成交周期都有比较大的增加。从该板块与前两个板块的比较可以看出,优质板块与劣质板块开始出现分化。

该板块成交量最大的小区是琥珀山庄,要知道该小区已经有20多年的房龄了。最主要还是其地理位置不错,建筑品质可靠,琥珀中学也属于准一流学区。另一个成交量比较大的小区是长城天一家园,均价只有12945元/平米,较之前下跌了不少。

长江路北板块整体上没有太大亮点,既无学区,大环境也不如长江路南,在蜀山区属于比较弱势的一个板块。持有该板块老破小的同学,可以考虑置换了。

二环路西板块

由于地理位置非常靠近,我将蜀山区二环路西小区,跟高新区一起分析。高新区成交了233套,整体上比2017年前三季度成交大幅增加,我推测是链家在该区域增加了门店缘故。二环路西板块平均成交价格为15591元/平米,议价空间和成交周期与之前基本持平。

成交量最大的小区是百商现代名苑,肥西产证,房龄还算比较新,其成交均价达到16176元/平米,已超过整个高新区的成交均价。我们看它的地理位置非常接近政务区,同时还在地铁4号线旁边,虽然是肥西产证,又有什么影响呢?

其次是淮矿馥邦天下,成交也比上次统计有大幅增加,均价16142元/平米,甚至比百商现代名苑还低一些。我看了一下两个小区,总价在150万以内的两房或者三房户型成交较多。保利梧桐语成交量也很大,主要是总价在130w以内的小三房居多,另外还有品牌优势。

华地紫园偏改善一些,以总价150w以上的三房居多。博澳丽苑则面向更为刚需的人群,成交总价大都在100w左右,面积70平米上下(公号“小易论楼市”《在合肥100万你还能买到哪些房子?》)。金色池塘目前成交也主要是150w上下的三房主为,三房占比较少,属于刚改小区。

从成交上来看,高新区只有大蜀山脚下几个小区属于高端物业,比如桂花园,乔治庄园,西山林语,澜溪镇,其它大部分仍是典型的刚需小区。

目前二环路西板块在售新房非常少,以下部分小道消息来自我的小密圈:

上次分析我还不是很看好的西子曼城和望江台,其高层基本上已经处于接近清盘状态,市场变化远比我想象中的要快,而且刚性需求仍然强劲。据小密圈成员透漏,目前这两个盘在售的仅剩下大户型或者洋房,总价都比较高。

金港湾目前在售高层,已经没有小户型了,只有130平米的大户型,总价较高,据说首付还要5成。悦湖山院的大平层,尽管在单价上看起来很便宜,但面积太大,总价基本上都在200w以上,超出了绝大部分接盘侠的承受能力,据我所知,去化并不是很好(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。

高端住宅的保值升值空间与物业和品牌关系很大,同样位置,如果融创或者绿城来操盘,售价一定在2w以上,还不缺买家。而悦湖山院大平层均价只有1.45w,高端住宅还没有金港湾的刚需房卖的贵、卖得好,品牌溢价基本是负的,还不如做成刚需房,从侧面反映开发商实力和操盘经验不足。

柏林之春几乎位于合肥市最西边,距离最近地铁口有3公里之远,旁边还有一些污染企业。备案价格16499元/平米,在蜀山区和高新区在售新房里面,算是比较高的,个人认为性价比极差,甚至不如烈山八将。

在西子曼城和望江台清盘之后,板块内基本上就数御景江山备案价格最便宜,再加上大铺头可能要引进万达商业,御景江山据说开始捂盘不开。金色湖畔最大的缺点是规模太小,开发商不知名,将来物业成问题,这将是制约它保值升值的最大不确定性因素,但如果想在西边买新房,你基本上没多少选择了。

平湖秋月备案价格过高,性价比偏低,待板块内其他楼盘消化完毕才有可能轮到它。蜀熙府开盘比较低调,我认为其价格是符合市场价的,估计最终会较快完成去化。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

从目前掌握的情况来看,合肥西南片区低价盘越来越少,限价盘越来越难买,形势比我预计的要严峻一些(公号“小易论楼市”《企暖回升?2018年1-2月份合肥房价分析及购房建议》)。蜀山区和高新区目前基本上能够考虑的新盘就那么几个,可选择余地很小,而去年西南板块出让的土地非常少,库存急剧减少中。

目前蜀山区的新盘主要集中在高新区外围以及长江路北区域,从周边二手房成交价格来看,基本在1.5w-1.6w之间,随着低价盘的消化完毕,蜀西新房的起步价逐步抬升至1.6w。新房价格的提高,势必会带动二手房缓慢上涨(公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。

之前对滨湖和泛经开区已经分析过,滨湖目前除了个别限价盘以外,都已经站到了1.6w+的高度。经开区目前已经基本上没有什么新盘,肥西县与经开区接壤的区域已经站稳1.5w+,其余区域开始往1.5w+频频发起冲击(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》)。

合肥西南区域一直是刚需最爱,目前尚有一些1.5w-1.6w左右的新盘还可以考虑,建议赶快上车,否则可能真的只有考虑瑶海新站或者北城了。(合肥其他区域的房价分析及购房建议,请关注微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”“政务”“庐阳”等区域关键词获得。)

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