合肥庐阳区和瑶海区新房性价比排名价格热点新闻-

亲民网_亲近民生网罗天下事!文章导读:【合肥庐阳区和瑶海区新房性价比排名价格热点新闻-】来源:小易论楼市 合肥素有东贫西富南贵北贱一说,这篇我来扒一扒合肥东北区域的新房,看看哪些小区的性价比高,哪些性价比低。这里的庐阳区主要...

来源:小易论楼市      

合肥素有东贫西富南贵北贱一说,这篇我来扒一扒合肥东北区域的新房,看看哪些小区的性价比高,哪些性价比低。这里的庐阳区主要是市区,北城属于长丰的产证,瑶海区包括新站的房子。

我参考的二手房价格为2017年前三季度每个小区的成交均价,分析对象是高层,排除洋房别墅等高档住宅,数据来自链家网。新房价格为过去一年来各小区的高层备案价格,其中部分小区已经清盘。二手房价格我在图中用红色字体标识,新房备案价格用蓝色字体标识。

之前的文章中,我可能说的不够明白,由于部分小区既建有洋房,也有高层,我这里只取高层的房价数据。当然不同小区即使高层也有不同,比如楼间距,比如总层高,比如容积率,比如品字楼或者板楼,都会影响单价,但我觉得整体影响不是很大。

关于滨湖区新房性价比分析,请参看这篇文章《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》(公号“小易论楼市”);关于蜀山区、高新区、经开区、包河区和肥西县新房性价比分析,请参看这篇文章《合肥西南区域新房性价比排名》(公号“小易论楼市”)。

庐阳区

庐阳区是我感觉比较惊讶的一个区,二环以内居然还有这么多新房在售,当然价格也非常感人。其实不同的物业,价格相差还是比较大的(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》)。

庐阳区过去一年中备案的新盘有:金科庐州樾,世纪中心公寓,文一泊心湾,蓝光半岛公馆,皖投天下名筑,华地森林湖,合景庐月湾,万科城市之光,林海湾,万科森林公园,铂悦庐州府,文泰合肥院子。

我们先看一环以内,金科庐州樾容积率比较低,有洋房和高层,高层均价20800元/平米,而附近的金域蓝湾和柏景湾二手房价格都已经1.9w+,对于新房来讲,性价比适中。

世纪中心公寓均价为15500元/平米,比国光万豪广场二手房贵了3500元/平米,性价比略差。文一泊心湾新房价格为16799元/平米,比上城国际二手房只贵了600多元/平米,符合预期,性价比还行。

蓝光半岛公馆备案价格20493元/平米,而旁边的文一名门华府二手房才12758元/平米,价格相差7700元/平米,这得需要多大勇气才敢备这么高的价格。而华地森林湖和皖投天下名筑1.3w左右的备案价格,其实也只是比预期略低一点。

我们看到橡树湾的二手房均价已经接近1.9w,那么旁边的合景庐月湾20800元/平米的备案价格中规中矩,如果考虑到华润品牌价值,其实略高于预期。

万科森林之光的二手房报价基本在2w左右,而其新房的备案价格只有18999元/平米,考虑到二手房未满两年还有税费,新房二手房价格倒挂在2000元/平米左右。

前段时间万科森林公园因为大雪压断入户门事件,后来演化成业主维权冲突,尽管万科目前正在遭受建筑质量和品牌信誉的双重危机,但不得不说合肥信仰万科品牌的还是大有人在。

尽管我不喜欢万科,但还是得尊重市场规律。万科森林公园二手房成交均价为20487元/平米,如果加上绝大部分未满两年的交易税费,实际价格可能在2.1w+,这样一来,万科新房二手房倒挂2000元/平米左右。

与之一路之隔的铂悦庐州府高层备案均价20841元/平米,价格中规中矩,相比万科森林公园来讲,性价比就差多了。至于文泰合肥院子,高层21667元/平米的备案均价,可能是用来搞笑的。

北城

北城主要是长丰县的产证,尽管也是属于靠近合肥市区的郊县,北城的待遇可没有肥西那么好,房价比肥西低了很多(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》)。首先还是大环境,其次还有距离市中心过远,还有地铁到达庐阳区的边境线后,不再往北城延伸。

北城过去一年中备案的新盘有:阿奎利亚八组团,北辰紫郡,弘阳时光里,文一锦门北韵,文德艺墅,御景嘉苑,万科苏高新中央公园,华地森林语,新惠金水岸。

我选了几个成交相对大一些的小区作为参考,价格基本是市场价,和昌都汇华郡是庐阳的产证,价格要高一些。阿奎利亚八组团价格虽然比较低,只有10500元/平米,但它的容积率高达3.64,这个价格只能算上符合预期。

我们可以看到,北城的小区基本上都是沿着蒙城北路和阜阳北路这两条平行线建的,这条狭长的地带延绵了10公里有余。在这条居住带上,除了京城国际这个小区成交均价略高一些,其余二手房小区成交均价基本都在10500元/平米。

我在文章分析过,北城二手房成交均价在10735元/平米。因此,10500元/平米比较符合北城一般高层二手房的价格定位。除了文德艺墅和弘阳时光里外,其余几个都不超过1.2w。

如果考虑到后期出让的地块容积率相对偏低这个因素,这些小区价格高一些也可以理解。整体来看,绕城高速以南的这些新小区,定价比较中规中矩,绝大部分比较符合预期。

绕城高速以北可参考的二手房小区是恒大帝景,恒大帝景成交均价在10511元/平米,如果考虑到绝大部分未满两年,加上税费实际均价大约在1.1w比较合适。

如此看来,新惠金水岸的价格是比较合适的,华地森林语也属于中规中矩市场价。那万科苏高新中央公园新房备案均价14800元/平米,比市场价高出3500元/平米,如果这个价格买,真是应了“万科卖物业送房子”那句话。

瑶海区

初步统计,2017年合肥市区新房备案数量大概在5.6w套,光瑶海区就备案了1.8w+,几乎占了合肥市区的1/3。我们可以看到,瑶海区二环以内几乎没有什么新房,绝大部分都分散在二环以外。

但链家在瑶海区二环以外的成交很少,只有几个小区可作参考。我之前的文章里讲过,瑶海区几乎是合肥市地铁数量最多的行政区,但很可惜好多新盘离地铁太远,无法享受到(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》)。

瑶海区的新房可分为四个板块,分别是:火车站瑶海公园板块,磨店职教城板块,烈山路板块,长江路南板块。

火车站瑶海公园板块。该区域可参考的二手房是利港银河新城和昊天园。利港银河新城二手房成交均价为14679元/平米,昊天园二手房成交均价在12945元/平米。

与之相距不远的大众时代之光备案价格只有11799元/平米,但小区容积率过高,1.4w左右比较合适,价格倒挂2200元/平米。但该小区要么全款,要么绑25w装修,如此一来,也没什么性价比了。

昊天园新房备案价只有10078元/平米,价格倒挂3000元/平米。禹州中央城和和昌香樟原著备案价14798元/平米,与昊天园相比,略显偏高。长虹世纪荣廷价格倒挂大概1000元/平米,力高君御世家大概也倒挂500元/平米,但已清盘。

磨店职教城板块。该区域没有可参考的二手房数据,我们就跟最近的世纪荣廷作比较,考虑到有税,价格大概在1.1w左右,也就是说,该板块高层均价不应该超过这个值。

所以家天下北郡和文一锦门学院里10400元/平米左右的备案价是相对合适的。当代未来城离地铁太远,价格只能讲合适。天下意境和少荃府,备案价格在1.4w左右,比市场价至少高出3000元/平米,太坑。

烈山路板块。著名的“烈山八将”在这里,当初不顾一切争地王,未曾想今天会落得如此下场。以距地铁口最近的琥珀名城和恒大城为参照,两个小区二手房价格在1.2w-1.25w,那么烈山路板块距离地铁口都太远,估价不超过1.2w。

碧桂园在拿到地之后,就以不到1.2w的价格迅速清盘,剩下一堆1.4w+的地王在此处厮杀。这些小区比市场价高出2500元/平米左右,保利罗兰春天相对好点,高出1000元/平米左右。烈山路板块,处处是坑。

长江路南板块。文一锦门学府里离地铁最近,位置最好,高层备案均价为1.2w,但似乎已经清盘。若以此为参照,剩下的几个1.3w左右的新盘,比预期可能要高出500-1000元/平米不等。

火车站瑶海公园板块的合理价位在1.3w-1.4w左右,磨店职教城板块的合理价位在1.05w左右,烈山路板块合理价位在1.2w左右,长江路南的合理价位也在1.2w左右。如此说来,除去瑶海公园附近,瑶海区在售新盘价格超过1.4w,就存在极大的水分。

合肥东北区域新房性价比分析

根据以上各区域新房和二手房的价格分析(公号“小易论楼市”《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》),我对目前在售新房性价比进行排序,供大家在买房时参考。

北城的性价比基本相差不大,如果能够热销,那一定是得益于三县不限购。高新区靠近地铁四号线尾站的西子曼城和望江台,备案价格在1.3w左右,而瑶海区距离地铁口那么远的烈山路板块和长江路南板块,新房如果卖到1.3w-1.4w,真没什么性价比可言。

我再次提醒想在瑶海区购买洋房的同学,尽管瑶海区的洋房溢价并不是很高,但这里毕竟还是刚需集中营,并非改善的久留之地。瑶海刚需总价上限大概在130w,如果所购洋房总价在这个上下,可以考虑,如果超出太多,投资价值大大降低(公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子,你陷入合肥大户型房产投资误区了吗?》)。

从这几次分析来看,市区1.2w左右的新盘,基本上已经绝迹,下一步刚需会往1.3w进军。瑶海区目前是合肥市区新房均价最低的区域,当市区其他区域的限价盘或者低价盘被消耗殆尽,刚需会将目光转向瑶海区,如果你还能买到市区1.2w以下的新盘,千万不要错过。

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