合肥西南区域新房性价比排名,买房先后次序是什么?价格热点新闻-

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来源:小易论楼市      

合肥西南区域是房产交易的热门地区,这篇我将对该区域新房性价比做一个分析。我所讲的西南区域包括经开区、肥西县(靠近市区)、蜀山区、高新区、政务区和包河区。

由于肥西县和经开区有着非常密切的联系,我将肥西县靠近经开区的区域,跟经开区一起分析。高新区和蜀山区毗邻,新房分布也连成一片,故放在一起分析。政务区和包河区一起分析。

我参考的二手房价格为2017年前三季度每个小区的成交均价,分析对象是高层,排除洋房别墅等高档住宅,数据来自链家网。新房价格为过去一年来各小区的备案价格,其中部分小区已经清盘。二手房价格我在图中用红色字体标识,新房备案价格用蓝色字体标识。

关于滨湖新房的性价比分析,请参看我的这篇文章《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》(公号“小易论楼市”)。

经开区和肥西县

这个区域比较特殊,合肥限购之后,很多外地购买力往三县溢出,其中肥西就是最热门的区域。再加上肥西靠近经开区的地方,距离政务区非常近,这造成肥西县的产证,价格直逼市区产证(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》)。

我所分析的小区里面,属于合肥市产证的有:融创城,华邦观筑里,铜冠花园,世茂翡翠首府。属于肥西产证的小区有:融创玖璋台,文一名门绿洲,禹洲天玺,信地华地城,和昌中央悦府,翡翠花园,九龙首府,华地翡翠蓝湾。

备案价格倒挂最厉害的要数繁华大道区域。我们可以看到东冠繁华逸城的二手房均价为14169元/平米,文一名门绿洲二手房成交均价为13926元/平米,信地华地城二手房价格为13098元/平米。

后两者还有税费,这意味着繁华大道西板块,二手房价格在1.4w左右。而我们看到文一名门绿洲、禹洲天玺、信地华地城、和昌中央悦府,这4个新盘备案价格基本都在1w出头,价格倒挂3000-4000元/平米左右。不过这几个小区基本上都已经清盘。

我们再看地铁3号线尾站的原树提香。该小区的二手房成交均价接近1.5w,与之仅700米之隔的华地翡翠蓝湾备案价格只有10428元/平米,倒挂4000元/平米左右。附近的九龙首府备案价格11422元/平米,倒挂2000元/平米左右。

翡翠花园翠湖苑的二手房价格在15110元/平米,而其新备案价格为14968元/平米,有一定的性价比。世茂翡翠首府备案价格为14127元/平米,价格倒挂近1000元/平米。

我们可以看到铜冠花园备案价格只有14070元/平米,而旁边的经典华城二手房价格已经近1.6w,价格倒挂2000元/平米,但是已清盘。华邦观筑里价格也差不多同样倒挂2000元/平米。

我们看到融科城前两期成交均价在1.7w左右,融创城备案价格只有16159元/平米,还是有一定的吸引力,只是面积偏大,总价过高,超出一般刚需承受范围。玖璋台备案价格16888元/平米,所在位置略差,性价比不高。

蜀山区和高新区

这片区域新房主要集中在大蜀山以西和以北。当城市扩展到大蜀山附近或者以西时,地铁的重要性就凸显出来。有地铁加持,即使距离市中心10公里以上的区域,房价依然不输一环以内(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。

属于高新区的小区有:望江台,西子曼城,柏林之春,祥源金港湾,雍锦半岛,悦湖山院,汇景中心,西派公馆,金茂湾。属于蜀山区的小区有:禹州平湖秋月,花山堡墅,御景江山,金色湖畔,蜀熙府。雍锦半岛和悦湖山院目前在售的新房多为总价较高的高端住宅,不在本次分析之列。

高新区目前销售比较火爆的小区是西子曼城和望江台,西子曼城据说已快清盘,望江台高层也所剩无多。我们可以看到,两个小区几乎位于合肥市的最西边,在地铁4号线始发站口,备案均价为13199元/平米,基本上是该区域目前在售价格最低的小区。

限购以后,在改善性需求遭到抑制的情况下,刚性需求依旧保持强劲。我在之前的文章里面分析过,目前合肥刚需主体的承受能力在总价110w-160w之间,当总价超过190w,产品受众人群大大减少(公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子,你陷入合肥大户型房产投资误区了吗?》)。

刚需对户型需求的位点集中在80-100平米之间,高新区2室户型成交比例是全市最高的区域,是典型的刚需集中地(公号“小易论楼市”《合肥不同户型二手房成交数据分析》)。这意味着该区域呈现出对总价和单价都明显敏感的特性。我们看到西子和望江台两个小区的产品总价基本都在110w-190w之间,非常贴合区域需求。

柏林之春的位置最差,离地铁还比较远,最合理的价格应该在1.3w左右,但是我们看到它的备案价格达到16499元/平米,几乎高出预期3500元/平米,可以预想的是,不打折基本很难卖掉。

西派公馆和汇景中心虽说价格很便宜,但已经清盘,不再分析。金茂湾高层的备案价格为20881元/平米,我们看到中海岭湖墅的成交均价为17000元/平米,这意味着金茂湾至少比预期高出3000元/平米。

海亮九玺和祥源城成交均价在1.55w左右,考虑到部分房源可能有税,它们实际价格应该在1.6w左右。如此看来祥源金港湾的备案价格(15350元/平米)是比较符合预期的,我看了一下,备案总价大部分在200w以内,下一步将是高新区的重点去化小区。

蜀山区的房价标杆在中海原山这个小区,我们可以看到二手房成交均价在16135元/平米,所以我们看到长江路沿线一众小区价格几乎都在1.6w左右。由于越靠近长江路,离地铁越近,远离长江路的小区就失去了这个优势。

因此禹州平湖秋月备案均价在16999元/平米,意味着至少比预期高出1000元/平米,而金色湖畔价格(15900元/平米)是比较符合预期的。

御景江山周边配套缺乏,14999元/平米的价格中规中矩。金色池塘已经有10多年的房龄,其二手房成交均价为15305元/平米,蜀熙府备案均价在17000元/平米,比金色池塘高出10%左右,比较符合预期。

政务区和包河区

靠近政务区的土地寸土寸金,这片区域是整个合肥市备案均价最高的地方(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》)。属于政务区的小区有:融创合肥一号院,融创信达政务一号院,天鹅湖MOMA,天珑广场,文一名门首府。

属于包河区小区有:绿地御徽,信达天御,建发雍龙府,融侨观澜,恒大水晶广场(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》)。加上一个蜀山区的金隅南七里。

文一名门首府高层已经清盘,只剩别墅,不再分析。融创的两个小区,溢价都过高,属于特别改善的范畴,非常不适合投资,不再分析。

天珑广场近期备案了一栋高层,均价只有18500元/平米,我们看到旭辉花园二手房成交均价在20153元/平米,位置还没前者好。我预估天珑广场市场价应该在2.1w左右比较合适,存在2500元/平米的倒挂,估计一般人也买不到。

不管当代口碑怎样(公号“小易论楼市”《有图有真相!原政务区第一豪宅当代MOMA,交房曝质量问题,部分业主售楼部集体维权!》),如果想在政务区买新房,性价比相对高的可能只有天鹅湖MOMA可选了。尽管我觉得近2.4w的备案均价,也没有什么投资性价比可言。

我们看到信达天御二手房成交均价在16185元/平米,带税差不多要1.7w左右,新房备案价格15856元/平米,价格倒挂1200元/平米。不难理解之前信达天御要号头费、高首付、绑车位,但据讲该盘已经出清。

绿地御徽备案价格在22220元/平米,尽管住宅品质相对高端一些,但相比信达天御1.7w左右的市场价,相差5000元/平米,还是令人难以接受。我们看到融侨观澜和建发雍龙府,基本上价格也超出市场预期4000-5000元/平米,后期去化会相当困难。

恒大水晶广场已经出清,不再分析。位于望江路的印象西湖二手房成交均价为19229元/平米,而南七里备案价格为19795元/平米,高出不多,这是一个符合市场预期的价格。

合肥西南区域新房性价比排序

根据以上各区域新房和二手房的价格分析(公号“小易论楼市”《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》),我对目前在售新房性价比进行排序,供大家在买房时参考。

如此看来,经开区和肥西县在售小区性价比都比较高,基本都比二手房划算。蜀山区和高新区的在售小区,基本跟市场价相差无多,性价比中等。政务区和包河区新房性价比普遍较差。

我这里所讲的性价比是指投资方面,高档住宅不在我的研究范围,因为普遍不适合投资。至于居住舒适性问题,萝卜白菜各有所爱,也不在我的研究范围,我只考虑升值空间。

目前看来,新房可选择余地其实是非常有限的,性价比高的基本很难买到(公号“小易论楼市”《合肥限价放开了吗?》)。当1.5w-1.6w左右的新房出清以后,西南区域基本上就只有考虑二手次新房了。

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