合肥7-8月份二手房成交分析和购房建议房价热点新闻-

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来源:小易论楼市      

合肥8月份房地产市场比7月份有明显的降温,这不仅仅因为是传统的销售淡季,更重要的是中央对房地产作出明确遏制房价上涨表态,这种表态使市场预期立刻转向,再一次表明中国房地产是一个典型的政策市。

尽管如此,限购因城施策,每个城市面临的具体情况不同,房价表现也略有不同,不管怎样,全国房地产市场整体上开始下行的趋势不会发生什么大的改变。下面我将对合肥7-8月份房价做一个分析,为购房者提供建议。

从安居客合肥房价走势来看,除3月份有小幅回调之外,今年一直在缓慢回升,跟年初房价最低点时相比,涨幅已有1.5%。这个平均涨幅不高,应该跟我们感受到的相差不多,预计年底前还会继续保持这样的趋势。

全国50个重点城市房价表现

与7月份相比,8月份房价环比下跌城市由6个增加到8个,增加2个。与此同时,我们还可以看到,房价下跌城市数量增加,跌幅普遍扩大;上涨城市数量虽然减少,整体涨幅却略微上浮,出现两极分化。这表明全国房价将出现一个明显的分水岭。

从各大城市群来看,西部和东北城市表现依旧抢眼,其余几个城市圈基本相差不大,回归常态化。西部和东北城市是全国房价轮动的终点站,上涨周期尾部特征明显。

长三角城市。上海今年房价表现非常稳定,9月份跟年初房价几乎相差不大,上海是长三角的龙头,房价走势对其它二三线城市有着引领作用。南京房价也在缓慢回暖,今年累计上涨2.4%,每个月涨幅不多,跟合肥很像。

杭州房价7月份登顶,目前来看有继续下滑的趋势。苏州房价在稳步上扬,今年以来涨幅累计已达5.3%,预计未来还会呈缓涨的趋势。宁波同比上涨近25%,8月份涨幅趋缓,目前看来有登顶趋势。

长三角城市群,目前还是二三线非核心城市在唱主角,随着房地产下行周期开启,相信过了今年,这种补涨惯性将戛然而止。

华南珠三角。近一年来,深圳房价一直在上扬,同比涨幅达到6.8%,比较符合常规周期。广州较去年上涨16%,而且还一直在缓慢抬升,是一线城市中最后补涨的城市。

厦门就8月份房价来看,已经稳定了3个月,有见底迹象,作为二线城市,房价超出广州一大截,还是有点不正常。福州较今年最高点时已经下跌了-4.3%,目前房价连续3个月保持稳定,应该已经筑底。

珠三角的三四线城市,开始出现两极分化,东莞和惠州见顶回调,珠海和佛山依旧呈上涨趋势。不论如何,珠三角城市群各个城市,整体上转入常态化上涨周期。

环渤海湾城市。从过去一年的走势来看,北京房价一直保持稳定,调控措施到位,同比涨幅不超过1%。天津“河海英才”计划,5月份开始实施,房价从5月份即刻见底反弹,3个月以来回升9%,重置到去年同期水平。

石家庄房价在稳定了大半年以后,还是忍不住继续下挫,同比去年已经下跌11%。廊坊跟石家庄情况类似,房价继续回落,同比下跌超过15%。看来环京的二三线城市,水分还未完全挤干。

青岛房价已基本见顶,济南还在稳步上扬。从整个环渤海湾来看,基本上没有表现异常的特例,都进入下一个周期的新常态,稳定是最大特征。

中西部城市。武汉房价一直在稳步上涨,今年的脚步也未停止,尽管同比涨幅不算很大。郑州6月份房价见底,已经连续上涨2个月。长沙今年以来一直在上涨,但目前看来,已有见顶趋势。

成都房价同比去年涨幅已经达到近40%,限购升级以后,预计上涨趋势将进一步放缓。重庆同比上涨近35%,同样也出现了见顶信号。西安房价同比上涨55%,被约谈之后,房价走势开始趋缓。东北三省会还在贪婪的补涨,抓住最后一波周期的红利。

从全国范围来看,房地产已进入下个周期的常规状态,西部和东北地区仍然还存在一定程度的补涨,但整体大势已去,房价稳定或者缓慢小幅上扬,将是未来2-3年房地产的新常态。

合肥二手房成交数据分析

从国家统计局公布的7月份房价数据来看,合肥新房涨幅0.6%,二手房涨幅0.2%,都在缓慢上扬。今年以来,二手房涨多跌少,新房整体上也处于一个微涨态势。

今年3月份以来,合肥链家二手房月成交量一直保持在600套左右,是去年同期的近两倍,尽管7月份成交量较6月份小幅下滑,但依旧在高位运行。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值,可以反映合肥二手房市场供需变化,数值越大,供需关系就越紧张,房价上涨冲动就越强烈。我们看到,这个数值自6月份达到最高点9.8以后,7月份出现较大下滑,表明市场热度在降低。

以下分析基于链家自2017年7月份至2018年7月份的所有成交,共计5142个数据。由于链家的业务范围限制,二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此,房价平均数据应该比全市实际平均值略高。6-7月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年6-7月合肥房价分析及购房建议》。

1、合肥7月份二手房整体成交情况

合肥7月份二手房成交均价为1.634w,比上个月有一定的下滑,但是从过去一年房价变化来看,依然处在一个比较平稳的区间。

7月份平均成交周期为77.6天,从今年3月份以来,一直维持在70-80天之间,比去年同期有所延长。

平均议价空间是2.35%,已是限购以来的最低值,结合成交周期的延长,说明二手房房主相对强硬,导致市场成交难度加大,但最终还是卖方市场,买家在一定程度上屈从卖家。

与上月相比,成交量环比减少最多的是政务区,由于政务区是全市平均房价最高的区域,这从某种程度上导致合肥均价环比出现一定的下滑。我还注意到,议价空间最小的四个区是经开区、肥西县、滨湖区和政务区,从侧面反映合肥西南区域新房库存不足以及二手房市场的热门程度。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是:45中本校区,42中本校区,48中本校区,50中东校(西园新村),50中西校(安居苑),50中新校(天鹅湖),46中本部,38中本部,168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》)。

学区房成交占比回落是意料中的事,因为7-8月份本来就是学区房成交淡季,再加上政务区成交量大幅下滑,出现这种情况就不奇怪了。

学区房成交均价为1.93w,也出现一个较大的下滑,淡季价格处在一个低谷。

非学区房成交均价为1.577w,较上个月也有一定的下滑,但依旧处于一个平均水平。

从户型占比上来看,基本跟上个月差不多,2房成交跟3房成交基本相差不大。

下一步合肥房价分析及购房建议

据我观察,合肥进入8月份以来,二手房交易热度有所降低,尽管热门区域部分优质房源挂价居高不下,但市场表现略有价无市,购房者观望情绪再次集聚起来。合肥楼市将从初秋迈入深秋,预计明年大概率入冬。

这其实与中央关于房地产“房住不炒”及“坚决遏制房价上涨”定调不无关系,基本上打消了投资投机者短期炒房的最后念想,再加上国家对房地产坚决去杠杆,房企资金链紧张,客观上要求加速周转,加快出货。

尽管合肥实行毛坯和精装修分开备案,变相提高了新房的涨价空间,但这并不意味着合肥完全放开了限价。部分前期备案价格很低的房源,即使经过重新备案,仍然低于市场价,被称作限价盘,目前我们买房的主要策略就是主攻限价盘。

据我小密圈成员透露,部分性价比非常高的限价盘,要求高首付甚至全款,比如即将备案的保利熙悦府,还有万科森林公园观庭,价格预计在1.8w-1.9w左右,明显低于市场价。在我看来,对于有改善置换或者资产优化配置需求的购房者,即使用置换资金全款购买,也是值得的,至少资产得到了无损优化(公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》)。

目前市场上还有一些限价盘,比如龙川里,贡院,公园里,御景江山(或售罄),公元天下,祥源金港湾,可能对首付或者购房门槛都有不同程度的要求。如果你在资金上有一定的操作空间,都值得去碰碰运气,这些新盘的价格,至少从投资角度来看,是非常安全的。

对于二手房,尤其是合肥西南区域,因为新房库存奇缺,很多优质房源挂价出现一定的虚高,但从实际成交情况来看,市场支撑仍有不足,所谓有价无市。在楼市下行时期,建议暂时观望,主要以淘笋盘为主,不碰到性价比高的房源不要着急下手。

合肥楼市过冬,三县尤其是肥东和长丰远离市区的非热门区域,会首先感到凉意,肥西县城应该也会难受一些,但靠近经开区的地方非常安全,流动性也会非常好。如选择在三县买房,建议主要考虑肥西靠近经开区的区域,下行时期注重流动性,投资要稳健。

在中央大的政策框架不发生改变的前提下,合肥楼市未来2-3年将会一直保持比较稳定的趋势,房价短期大涨是几乎不可能发生的,每年5%-10%的涨幅比较符合预期。因此房产已非最佳投资渠道,但综合收益比较稳健,家庭理财或者资产优化配置仍可以考虑。

无论任何时候,刚需都应及早上车,因为即使合肥楼市再怎么下行,当前你所能买到最好房子的机会,都始终高于或者好过未来。有些低价或者性价比高的房源,过了今年,以后可能再也没有机会碰到了。

关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。

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