董希淼:长租公寓乱象亟待整治租客热点新闻-

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中新经纬客户端11月22日 题:《董希淼:长租公寓乱象亟待整治》

作者 董希淼(中国人民大学重阳金融研究院高级研究员、中新经纬特约专家)

日前,管理约10万间长租公寓的北京昊园恒业房地产经纪有限公司(昊园恒业)经营异常,疑似资金链断裂。截至目前,包括杭州鼎家、上海寓见等在内,全国已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。由长租公寓滋生的一系列乱象,可能进一步发酵,需要引起重视,并采取切实措施加强整治,引导规范发展。

长租公寓是源自新加坡的舶来品,1998年进入中国。近年来,随着中国城镇化进程加快和需求增加,长租公寓市场发展迅速,房地产开放商、酒店管理集团、房地产中介和一些创业公司开疆拓土,出现了地产系、酒店系、中介系和创业系等不同类型的运营商,经营着数十万间长租公寓。特别是近年来,随着社会资本不断涌入,房产中介公司和互联网平台加快布局,长租公寓市场呈现爆发性增长态势。

这些长租公寓运营商的出现,一定程度上促进了中国住房租赁市场发展,有助于更好地满足了人民群众居住需求。但其中也存在不少问题,市场风险正在集聚。主要体现在:一是存在野蛮扩张现象。以昊园恒业为例,该公司注册于2014年1月,2016年6月正式运营。而从2016年至今两年间,该公司并购了至少52家中小中介公司,其中2017年就并购了近20家,管理的房屋数量也急剧增加。二是经营管理较为混乱。为快速提升市场份额,部分运营商往往以高于市场价20%抢占房源,然后再高价出租,一定程度上推高了房租,加重了租客负担。此外,为缩减成本,长租公寓装修问题较多,例如此前被曝出的“甲醛房”等。三是侵害租客合法权益。为加快资金回笼,占有租金并腾挪使用,长租公寓运营商往往与借贷平台合谋,利诱甚至欺骗租客使用“租房贷”等产品。如在昊园恒业和上海寓见,均要求租客在“元宝e家”平台办理租房分期。运营商从借贷平台一次性收到一年租金,但按季划给房东。“爆雷”之后,房东收不到房租,则驱赶租客,但租客与平台的借贷关系却未能解除。

与地产系和酒店系不同,中介系和创业系长租公寓运营商往往资产较轻,不直接持有房屋,主要通过腾挪资本维持运营,合规经营意识和抗风险能力较差。而其业务涉及租客、房东和社会资本、借贷平台、金融机构,涉及面大,涉众性强,如果不及时采取措施,将可能影响金融稳定和社会稳定。

党的十九大提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长租公寓对租购并举的住房制度建设有重要意义。有关方面应高度重视其中的问题,尽快出台相关办法,进行集中整治和规范管理。

首先,健全住房租赁市场监管制度。一是明确职责分工,住房建设、金融监管、司法部门以及地方政府要各司其职,加强协同,形成监管合力。二是加强统一管理,明确长租公寓运营商管理要求,引导其回归中介本位,抑制过快扩张。三是细化制度安排,进一步明确租赁关系、借贷关系、投诉渠道、惩罚机制等要求。对存在严重违法违纪行为的机构,应加大惩戒力度,引导有序退出市场,净化市场环境,促进市场稳健可持续发展,并做好租客权益保护。

其次,加强住房租赁信贷审慎经营。要以深入开展互联网金融风险专项整治工作为契机,加快取缔无资质的借贷平台,杜绝野蛮“租金贷”。消费金融公司、商业银行等金融机构要加强对相关业务的排查和规范,不向野蛮生长的长租公寓运营商提供资金支持;谨慎选择合作对象,不与无资质的借贷平台合作,更不得将审核、风控等工作外包。同时,加快住房租赁信贷产品的良性创新,开发直接面向租客、流程和价格较优的信贷产品,更好满足市场需求。

同时,租客自身要提高风险防范意识和能力。在租房时擦亮眼睛,尽量选择经营规范、实力较强的中介机构。签订合同时,要提高警惕,仔细查看各类协议文本,谨慎签字并妥善保护个人信息,谨防掉入披着“贷款”、“分期”外衣的“租金贷”陷阱。如有信贷需求,应通过正规金融机构申请。(中新经纬APP)

董希淼

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