俊发集团总裁张海民离职背后,高层频繁变动、全国化扩张“失意”项目热点新

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来源:蓝鲸财经      

从2018年1月,张海民带着冲刺千亿规模的功勋章加盟俊发地产接任总裁,到11月14日火速宣布离职,张海民仅用10个月便为职业生涯的第六站画上了句号。日前,俊发地产发文表示,由于长期在异地工作不能兼顾家庭,张海民申请辞去总裁职务。但这一说法放在一位长期任职于各大全国型房企高管的明星职业经理人身上,似乎有些牵强。

张海民在房地产行业算得上一位响当当的人物,在万科任职10年、阳光城任职7年的过程中,他带领的团队都为企业创下过辉煌的战绩。尤其是在阳光城向千亿规模发起冲刺阶段,张海民作为总裁,可谓功不可没。

从此次张海民离开俊发的时间点上来看,这一次的离任显得有些仓促。2018年10月28日,张海民还在朋友圈更新了一条关于俊发的动态消息,祝贺俊发城市更新再下一城,进军西安市场。据自媒体报道称,在张海民辞请当天,他仍一如既往来到俊发办公。因此,对于他的离职,不仅业界倍感意外,俊发内部对此也颇感疑惑。

有业内人士向蓝鲸房产分析,张海民的离职或与俊发发展节奏不一致有关。在张海民刚刚加入俊发时,曾有业内人士指出,俊发对其最大的吸引力或许是创造第二个“千亿”传奇。在实现“千亿”规模的目标上,张海民与俊发之间目标统一,但在行事风格上,俊发作为一家以城市更新起家的房企,素以“慢周转”见长,而张海民擅长的是“并购”与“快周转”。由此来看,二者似乎并不合拍,经过十个月磨合,张海民还是选择了离开。

伴随着张海民的离职,俊发地产再次成为业界关注的焦点。对于这家偏居一隅的云南房企而言,在频繁的高层人事变动以及单一的城市布局下,提出三年千亿目标,该如何实现?

“最佳搭档”分道扬镳

11月14日,俊发地产发文表示,张海民因长期在异地工作,不能兼顾家庭,故向公司申请辞去总裁职务。经董事会研究,同意张海民辞职申请。

但从张海民的从业经历来看,其23岁大学毕业就进入房地产行业,先后在万科(SZ:000002)、融科、阳光城(SZ:000671)等多家全国型房企任职企业高管,“异地工作”早已是常态。而在房地产行业的高管流动中,异地调遣更是司空见惯。由此来看,其离职的真正原因恐怕没有那么简单。

对此,业内人士向蓝鲸房产指出,张海民的离职或与俊发发展节奏不一致有关。

俊发地产于1998年在昆明成立,时年仅19岁的创始人李俊,承接了昆明市中心青云街的城中村旧城改造项目,并将城市更新业务定义为俊发地产的核心板块。据公开资料显示,20年来,俊发共计开发城市更新(旧城改造)项目19个,且大部分都是大体量操盘开发。在企业发展初期,俊发曾经历过一次九死一生的劫难。2001年,李俊因涉嫌行贿被判有期徒刑两年,致使俊发也陷入危机,彼时,李俊有幸得到原万科集团董事长王石出手“救援”,引荐资深地产人袁昆从深圳奔赴昆明赴任俊发第一任CEO,助其渡过了难关。

自此,李俊从不掩藏自己对万科的好感,并一直将万科视为学习的榜样。而张海民在万科长达10年的地产营销经验,一度被业内称为“老万科”人。正因如此,彼时张海民加入俊发,一度被业界看成“最佳搭档”。

但对于张海民而言,其虽然成长于万科,成就却在阳光城。例如擅长并购、快周转等标签,均是在阳光城创下的战绩。而这些显著的成绩,却并不适合以慢周转见长的俊发地产。

“过去我一直强调’快’,但是俊发的这套城市更新模式和大部分房企都不一样。”张海民曾在一次公开场合如是说。

初入俊发时,张海民曾试图将自身的经验融入到俊发的发展模式中。2018年5月份,在其入职5个月后,张海民提出,将通过复制城市更新的模式,加速在京津冀、长三角、粤港澳大湾区的布局,拓展全国市场。但城市更新项目具有极其特殊的地域性和差异化,每一个项目都有不同特点,张海民想要在俊发城市更新项目做复制化模式,不太容易。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄向蓝鲸房产表示,“城市更新业务并不适合简单的复制化操作。每个项目的历史背景、周边环境、适用的安置补偿政策都不同。城市更新项目更适合精耕新作,才能控制好开发节奏,降低资金投入风险。”

第一太平戴维斯董事熊志坤告诉蓝鲸房产记者,城市更新复制化的模式有一定的难度,房企可以在部分设计、产品层面进行复制化,但这是有限的。他指出,城市更新业务需要因地制宜的进行设计、规划,想要在这方面做出标准化复制,难度较大。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东也对蓝鲸房产表示,“如果城市更新项目所在城市受政策影响比较大,项目周期比较长,就很难实现快速复制。”

俊发推行的复制化城市更新模式很快暴露出发展困境。在张海民任职期间,上海徐泾项目的开工应用了俊发独创的开发模式。据公开资料显示,2017年11月上海市青浦区徐泾镇老集镇“城中村”改造项目,由俊发地产、灿辉国际、徐泾镇资产公司三个公司参与改造,原定2018年5月10日为项目最迟交房日,但该项目并未如期完工。

对此,张化东表示:“城市更新项目本身就存在开发周期比较长的特点,一旦政策性的补偿方面遇到问题,企业资金压力增大,对项目进展影响较大。”熊志坤分析认为:“城市更新项目涉及旧城改造和搬迁问题,此类项目虽然能够获取更加优质的土地,但也可能存在较大的开发风险和资金沉淀。房企在实际项目开发中可能随时出现新的问题,延迟开发进度。”

由此看来,俊发想要靠城市更新实现规模发展难度较大。这对于本就不擅长城市更新“慢开发”模式的张海民来说,其与俊发的匹配度变得更小。

高层人事变动频繁 全国化扩张艰难

随着张海民的离任,俊发再次陷入新的高层人事困境。近年几年来,俊发高层人事稳定局面被打破,为这个冲击千亿的企业带来了较大变数。

2000年俊发迎来第一任总裁袁昆,但其任职仅两年便选择了离开,此后,俊发总裁一职空缺了4年。直到2006年,自俊发创立之初就跟随李俊打拼的赵彬被委以重任,担任董事长及总裁职务。2015年5月,俊发老臣赵彬卸任担任了十年的总裁职务,该职位由原龙湖高管周德康接棒,但周德康到任不足半年即选择了离开。2016年8月,赵彬低调离职;随后,俊发内部爆出营销腐败案,分管营销的副总裁徐丽被停职。

频繁人事震动下,俊发业绩出现明显波动。据克而瑞统计数据显示,2013年俊发实现业绩爆发增长至181亿元,但在2014年-2015年,俊发销售额分别下滑至142亿元和107.7亿元。直至2016年末,俊发业绩才得以逐渐好转。

蓝鲸房产据克而瑞数据整理

2017年,刚刚完成381.3亿元销售额的俊发集团,制定了“未来三年超1000亿元的销售目标”。但作为刚刚走出全国化布局的云南房企,其项目布局情况却并不如意。

公开资料显示,目前俊发地产布局了昆明、成都、贵阳、大理、丽江、郑州、杭州、泰国普吉等城市,土地储备4300万平方米,土储货值4500亿元。据克而瑞数据统计显示, 2017年俊发在获取土地资源上投入巨大,新增土地货值1455亿元,排名第25位;新增土地面积1517.8万平方米,排行第13位。其中大部分土地储备并非通过土地拍卖,而是通过收并购和城市更新方式获取。

蓝鲸房产查询俊发地产官网显示,截至2018年11月22日,俊发在云南以外的城市布局仅有三处,分别是成都、海口、贵阳。根据蓝鲸房产梳理发现,其在四川成都仅有时光俊园和星雅俊园2个项目;在海南海口有1个项目;贵州的贵阳·俊发城和贵阳·滨湖俊2个项目。除此之外,其他城市尚无产品面市。由此可见,俊发地产在云南以外的城市拓展并不乐观。

同策机构总监张宏伟向蓝鲸房产分析表示,三四线楼市进入调整期,对于重仓一处的中小房企影响比较大。他表示,对于资金实力雄厚的规模房企而言,市场行情不好可以降价,但中小房企降价出售就意味着亏损,压力不容小觑。

随着行业集中度的不断增加,房企没有规模就意味着没有话语权。如今,扩张规模已成为摆在中小房企面前的一道“必选题”。但频繁的高层人事变动、单一的城市布局之下,俊发想要扩张规模实现千亿目标,似乎并不容易。

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