曾经神话一样的燕郊楼市破灭? 二手房跌破两万北京热点新闻-

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来源:V房产      

►本文约4043字,阅读全文约需10分钟

燕郊,这座被称为“北京编外”的卫星城,有着和长安街相似形制的彩虹门,也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。因距离北京的CBD仅30公里,燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。

与此同时,燕郊亦是环京楼市的“风向标”。2016年4月,以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”,房价接连“破两万”“破三万”。去年6月6日,河北三河市调控升级,非本地户籍居民家庭限购1套住房,且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。随着政策效应的显现,行政管辖归属三河的燕郊楼市趋于冰冻。

近日,记者在燕郊采访发现,相比上半年,二手房住宅市场,成交量在低迷中略有起色,但成交价格仍旧低迷,房价则已跌至2万元/平方米以内,有些地段甚至低至13000元/平米左右。

燕郊二手房价则已跌至2万元/平方米以内,有些地段甚至低至13000元/平方米左右。

疯狂十年从三千到三万

李军,自称“老燕郊人”,2001年毕业后就来到北京,2004年开始,就一直住在燕郊,他见证了燕郊楼市这十多年的发展。

2007年那会,是燕郊楼市的一条分水岭。那一年,102国道两侧开始出现大批售楼处,即现在燕郊的“售楼处一条街”。在燕郊的街头商场、公交车站,能看到众多房产销售的身影,他们边喊边发着各类楼盘传单。

也是这一年,北京房价经历一轮跳涨。据新京报报道,位于东四环朝阳公园桥东北的泛海国际,当年国庆节前期销售价格17000元/平方米,7天长假之后便调整价格达22000元/平方米,再后来不到两个月的时间内涨至25000元/平方米,每平米单价增长了8000元,涨幅接近50%。

在此背景下,大量北京购房的外溢需求从北京涌入燕郊,李军就是在这一年选择在燕郊,以单价3250元买下鑫岭家园一套104平方米三居室。

几年后,北京开始执行旨在挤压投资客为核心的限购令,短期内令北京楼市成交量下跌,然而,始料未及的是,紧贴着北京房地产市场的燕郊楼市,随之迅速膨胀。顺着这股潮流,李军在燕郊购下多套房产。

尤其是从2015年开始,京津冀协同发展、北京市副中心整体迁至通州、轨道交通等各种利好接踵而来,燕郊楼市连续“跳涨”。

2015年末开始,延续至2016年的那一轮“跳涨”,让燕郊房价冲破两万之后,又剑指三万,涨幅甚至高于北京楼市。

以汇福悦榕湾为例,在2016年3月5日开盘“日光”之后,半个月再次开盘,600套房源在3小时内也销售一空。购房者合成的人浪、牵手组成“人墙”、维持秩序的保安以及售楼处内声嘶力竭的销售员们,俨然一幅火热的“燕郊抢房图”。

据当时央视财经报道,潮白河边的燕郊某楼盘开盘,单价高达4万元/平方米,并且销售人员称50多套房源3日内几乎售罄。随后,“燕郊国庆开盘价达4万元”的消息,致燕郊楼市再度引发市场热议。据媒体报道,该楼盘因售价过高被当地房管局叫停。

名下房产较多的李军,这一时期动了优化资产、出售房产变现的心思。2016年下半年,他将地段稍偏的鑫岭家园三居室在房产中介处挂出,中介告诉他,可卖至300多万。

但眼看着一天天跳涨的房价,最终,他没有选择出售。

一年房价腰斩

活跃的投资客,让市场开始惶恐。为促进房地产市场健康发展,2017年3月21日,廊坊市将首付提高至50%。十多天后的4月5日,三河市出台限购实施细则,进一步提高二手房交易成本。随之,燕郊市场开始降温。

彼时,李军的房子,已降至260万左右,但他仍不死心,犹豫再三,还是没有出售。

2个月后,廊坊市政府出台史上最严限购政策,更是让本已出现萧条态势的燕郊楼市趋于冰冻,从最高近4万元/平方米跌至目前2万元/平方米以内。

顺着大势,李军的房源,从300多万元降至170万元、150万元,再到今年6月份左右的130万元。因为是顶层,没有电梯,房子不太好卖。

58安居客房产研究院的数据显示,燕郊二手房的挂牌价格从2017年4月最高点的28611元/平方米一路下跌,截至2018年11月15日,平均挂牌价格仅为18780元/平方米,相比去年4月降幅达到了34%,并且11月同比去年下降幅度也达到了20.87%。

值得关注的是,今年7月开始,燕郊房价下探的幅度加大,并且10月跌破2万元大关,同时从安居客的线上浏览量来看,燕郊区域2018年11月同比下降达64.5%。

在业内人士看来,燕郊楼市在底部运行的局面短期内不会改变,没有实质性利好,成交量不会有太大起伏。

新房市场继续“冰封”

沿着102国道出北京直到燕郊境内,就是燕郊著名的“售楼一条街”。2016年记者多次探访燕郊,经常一下车就被热情的销售员围得水泄不通。如今,很多售楼处大门紧闭,人去楼空,与2016年热闹的情景截然不同。

“整个燕郊没什么新盘。”一项目代理机构工作人员坦言,目前燕郊在售新房中,公寓产品居多。首尔甜城39街区有loft和平层在售,均价19500元-20000元/平方米之间,平层均价为18000元/平方米左右。嘉都也有商住房源在售,均价15000元/平方米。销售人员说,很多北京上班的购房者,没办法买住宅,只能买个商住作为过渡。

由于严格的限购政策已持续一年多,燕郊新房市场持续低迷。据中国指数研究院的研究报告显示,今年8月份燕郊新房共成交238套,成交面积为2.52万平方米,9月份燕郊新房共成交158套,成交面积为1.44万平方米,10月份则成交145套,成交面积为1.23万平方米。

“由于执行严格的限购政策和统一规划的土地供应,燕郊新房供应已经十分有限,目前已处于存量房市场,除刚需置换改善以及部分有资格的刚需入市之外,已基本阻断了投资的渠道。”基于此,在克而瑞北京机构高级分析师崔秀程看来,燕郊二手房市场,更能体现市场的真实状况。

燕郊房价多年来缺少实质性的支撑,北京房价略有波动,燕郊就有一定幅度的下降。

二手房跌破两万 稳中微降

相比新房而言,二手房市场也较为低迷。价格方面,相比今年上半年,依然处于稳中微降的态势。

记者了解到,燕郊目前整体二手房价格基本在16000元/平方米左右,有些房源可低至13000元-14000元/平方米左右,有些房源在18000元-20000元/平方米左右,不同区位、小区、户型略有不同。

东方夏威夷由于小区环境较好,单价在25000元/平方米左右。不过,整体而言,燕郊主干道燕顺路附近的楼盘,单价在18000元/平方米左右,单价2万以上的楼盘较少。其中,东贸国际、潮白人家二居室均价在18000元/平方米左右,夏威夷南岸二期成交单价在19000左右。

湾仔城去年3月份为价格最高峰,成交价为31000元/平方米左右,去年11月份降至23000元/平方米左右,目前单价在19000元-21000元之间;与湾仔城一路之隔的欧逸水岸单价在18000元左右。

此外,@北京最高峰时单价达35000元,燕京航城单价达34000元,上上城达27000元。如今,@北京单价为19000元左右,燕京航城单价为17000元,上上城成交价在16000元左右。而李军出售的鑫岭家园,目前整个小区成交价在13000元-13500元。

一房产中介经纪人表示,不少业主报价虽然会达到20000元/平方米以上,但实际成交价上,很少出现20000元/平方米以上的房源。

天洋城附近一置业顾问表示,目前天洋城的房价还在下跌,但下跌幅度较小,环比上月下跌100元-800元左右,在此之前,每月环比下跌1000元-2000元。记者了解到,天洋城限购前最高峰时,单价高达32000元,目前一、二居户型成交均价在17000元-18000元/平方米,户型较好的三居室维持在20000元-21000元/平方米。不过,天洋城商场上层公寓虽同为70年产权,但由于户数不同,价格略低,目前成交单价在16000元左右。

福成上上城5期成交单价在13000元-140000元之间,6期均价则为14000元-15000元/平方米左右。不过,底层、采光不好的,最低可至12700元/平方米左右,但仅为个例。今年5月份记者走访时,上上城五期均价为16000元左右,这意味着,半年时间内,下跌了1000-2000元。

“在限购政策不松动之前,短期内燕郊房价,将处于稳中微降的态势。”崔秀程说。

成交量缓慢复苏

今年10月至今,燕郊整体成交量有所回温,但相比市场好时,依然难言起色。链家上上城区域一经纪人表示:“这个月势头比上个月稍好,也出现全款买房的情况。11月截至目前(11月20日),我们店里10多人,平均每人成交了一套。”

另一房产中介置业顾问表示,去年限购至今,以上上城5期为例,每月都会有800元左右的降幅,在买涨不买跌的心理下,购房者大多不愿出手。不过,从今年10月中旬至今,成交价企稳,没有继续下跌趋势,购房者随之也开始出手,导致成交量有所升温。

不过,在燕郊当地一家房产中介经纪人看来,市场难言起色,“现在房源挂出后,只有当地以小换大的改善型客户才购买,但这些客户上半年基本已经出手,现在房源推出后,无法确定出售时间,得看多少客户以及单价情况。”

“基于燕郊价格过速下滑,价格已低于区域价值,燕郊已出现抄底趋势,带动成交量有所回升。”合硕机构首席分析师郭毅指出。不过,在崔秀程看来,燕郊楼市在底部运行的局面短期内不会改变,没有实质性利好,成交量不会有太大起伏。

数据来源:58安居客房产研究院

业内称燕郊楼市将向价值回归

有业内人士表示,燕郊房价多年来缺少实质性的支撑。在房价方面,北京房价略有波动,燕郊就有一定幅度的下降,被业内成为燕郊房价的“北京咳嗽,燕郊感冒”规律。按照近几年北京通州房价(未宣布副中心之前)和燕郊对比来看,燕郊房价基本是通州的一半。“近几年燕郊房价的泡沫太多,现在是挤泡沫的阶段。”有业内人士这样表示。

从长期来看,业内人士对燕郊楼市较为看好。9月4日,在河北省委召开的常委会会议上,河北省委书记王东峰指出,要主动服从服务于北京城市副中心规划建设大局,坚持廊坊北三县与通州区统一规划、统一标准、统一政策、统一管控。

对此,郭毅指出,从长周期来看,随着“四统一”政策的逐步落实,燕郊的房价会有一个往价值回归的过程。崔秀程亦指出,燕郊楼市呈长期看好的局面。原因在于,通州城市副中心已开始搬迁,这对燕郊的影响较大。此外,地铁、高铁等交通利好正逐步落实,无疑会带动区域持续发展。

不过,李军不想再等了,在不少朋友的建议后,他最终于近期以135万的价格成功出售。虽然这一价位距离心理价位有不少差距,但他表示,房子压在手上不能变现也没用,故而“忍痛割爱”。这趟过山车般的变化,让他明白一个道理:对于非核心城市的房地产投资来讲,出来混,迟早是要还的,或许离场是最好的选择。

据李军表示,买他房子的购房者属刚需首套房,准备重新装修后留作婚房用。

编辑/暴躁萝莉

● END

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