丰台白盆窑流拍宅地 今拍出北京年内总价第二竞拍热点新闻-

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来源:V房产      

►本文约2206字,阅读全文约需4分钟

11月26日上午,北京迎来超大规模土地现场出让,13宗地起始总价超过295亿元,除一宗流拍一宗底价成交外,其余11宗地均进入现场竞拍环节。最值得关注的莫过于丰台白盆窑两宗住宅用地,在流拍后再次挂牌出让,命运却大有不同。

竞拍激烈,中铁系摘两宗地成大赢家

11月26日的北京土拍市场,一改以往多日的宁静与低调,重新热闹起来。由于集中出让宗地较多,通常下午3点半的现场竞拍时间,也提早在当天上午9点半开始。用中原地产首席分析师张大伟的话说,“虽然谈不上热,但是没有想象中那么冷,房企依然积极拿地。”

引人关注的丰台白盆窑两宗住宅用地,引来多家房企参与竞拍。其中,BPY-L010、BPY-L013地块,中铁置业、中铁诺德、首开+金地+华润+平安、新城、华发、金茂等房企以及房企联合体参与现场竞拍。BPY-L011地块中,除了中铁诺德外,上述其他几家房企均有参与。

虽然北京土地出让市场,不复往日一地多达十家二十家房企参与竞拍,但是在流拍较为普遍的当下,一宗地块五六家房企报名,已算是很受欢迎了。

上午9点30分,白盆窑BPY-L010、BPY-L013地块首先进入拍卖程序,中铁置业率先报价57.68亿元,首开金地联合体跟进,两者之间交替举牌。此后,新城加入战局,而最终的获得者中铁诺德最初则一直观战,直到20轮之后,才大显身手,并与首开金地联合体厮杀十多轮。45轮之后,中铁诺德、中铁置业、新城、首开金地联合体进入混战局面,最终,经过64轮的举牌, 中铁诺德以70.2亿元的总价摘得BPY-L010、BPY-L013地块,溢价率25%。

而70.2亿元的总价也创下了今年以来北京土地出让总价的第二高,此前,北辰集团曾以86.63亿元的底价摘得北京市朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块,创下北京年内总价最高的纪录。

白盆窑第二宗宅地的竞拍过程同样呈现白热化模式。竞拍过程中,又是中铁置业率先举牌,并一战到底,其间,首开金地联合体、新城等企业也多次应战,均败下阵来,而金茂、华发则“打酱油”,总的举牌次数不过8次。最终,在经过49轮的举牌后,该地块花落中铁置业,溢价率为26%。

值得关注的是,中铁诺德与中铁置业同为中铁系公司。根据天眼查显示,摘得白盆窑BPY-L010、BPY-L013地块的北京中铁诺德房地产开发有限公司,是中铁建工集团100%控股的子公司,而中铁建工集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司。摘得BPY-L011地块的中铁置业集团北京有限公司是中铁置业集团100%控股的子公司,中铁置业集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司。因此,中铁诺德和中铁置业,同属中铁系公司。

此外,两地均为央企摘得,也同样值得关注。在张大伟看来,对于民企来说,两宗地超过120亿的总价,融资压力非常大。

变“性”调价, 白盆窑地块受欢迎

虽然白盆窑两宗宅地溢价率均未触及上限,也未超过30%,但是竞拍过程仍显激烈,与此前流拍的遭遇完全不同。

众所周知,上述两宗白盆窑地块在今年1月份,曾经以共有产权住房地块的身份挂牌出让,由于无房企参加竞拍,共同遭遇流拍。

今年10月份,两宗地块重新挂出,变身限房价地块,除了地块性质发生变化外,地块总价与未来限售价也进行了调整,其中白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块起始总价从50.58亿元上调至56亿元,白盆窑村BPY-L011地块总价从41.78亿元上调至46.24亿元,两宗宅地未来商品房限售价从此前的43000元/平方米,变为销售均价不超过67702元/平方米、最高销售单价不得超过71087元/平方米,且居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

地块性质、未来限售价的调整,让白盆窑地块命运逆转,从流拍到多家房企竞拍。“都以为企业没钱了,结果还有不少企业有钱。”张大伟感叹,对于优质地块,房企还是有需求的。

张大伟表示,虽然白盆窑地块总价较高,但是由于位处四环,都属于优质地块,有多家企业参与拿地,体现了他们依然对优质地块有需求。此外,楼面价均在4.5万/平方米左右,与7万左右的限售单价相比,地价相对平稳。

合硕机构首席分析师郭毅分析,白盆窑地块未来限售价格的调整,为房企预留了一定的利润空间。且相比共有产权住房,限房价项目虽然售价大幅提升,但对购房者资质要求较为宽松,产品局限性也更小,且产品和定价与四环的城市地段更为匹配,因此市场定位相对清晰,去化压力较小,加之利润合理,因此得以顺利出让。

未来仍将面临盈利压力

众所周知,白盆窑村位于南四环外,紧邻四环,区域内有首开华润城等高端住宅项目,销售单价在8万元/平方米左右,向东南方向距其不远处的丰台槐房板块,北京泰禾•金府大院、中粮天恒•天悦壹号等高端住宅项目销售单价也在8万元/平方米左右。向北,南三环到四环中间,则有尚未入市的葛洲坝•北京中国府项目,也就是曾经的樊家村地王项目。相对于曾经以高价拿地的纯高端商品住宅项目来说,上述白盆窑地块未来商品房最高限售71087元/平方米的价格,在板块内具有价格优势。

不过,对于未来盈利,张大伟则表示出担忧,“如果能按照六七万的价格卖掉当然可以,但现在看,很难说这个地价就能盈利,大部分限房价项目去化速度均远低于预期。而且对于非民企来说,虽然资金成本有优势,但成本特别是管理成本太高,如果一旦去化速度放缓,能不能盈利也不好说。”

对于北京新建住宅市场来说,格局早已发生变化,限房价项目供应形成碾压性优势。根据中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年11月19日,北京合计有27个限房价项目取得34期预售证,合计提供商品房限房价房源16596套,达到了191万平米(另外还有车位等配套)。

不过,张大伟也表示,从网签数据来看,因为部分项目刚取得预售证,网签销售率只有19.3%。即便算上所有项目的真实销售,平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。

编辑/暴躁萝莉

● END

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